Gayrimenkul hukuku, Medeni Hukukun önemli bir dalı olan Eşya Hukuku kapsamında yer alır ve toplumun tüm kesimlerini yakından ilgilendiren bir hukuk alanıdır. Gayrimenkul alım-satımı, kiralama, kiraya verme, gayrimenkul yatırımları, tapu iptali ve tescili, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), muvazaa nedeniyle tapu devir işlemlerinin iptali, ecrimisil (işgal tazminatı), müdahalenin men-i (müdahalenin önlenmesi) ve şufa (önalım) davaları gibi birçok hukuki meseleyi bünyesinde barındırır. Ayrıca, imar uygulamalarından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları da bu alanda önemli yer tutar.
Bunun yanı sıra, ipotek kurulumu ve ipoteğin kaldırılması (terkin) süreçleri ile ipotekten kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkta kapsamlı hukuki destek sunmaktayız. Uzman ekibimiz, ipotek işlemlerine ilişkin tüm süreçleri titizlikle yönetmekte ve müvekkillerimizin haklarını korumak için gerekli adımları kararlılıkla atmaktadır.
Gayrimenkul hukuku yalnızca mevcut taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklarda değil, inşaat projelerinin hayata geçirilmesi sürecinde de büyük önem taşır. Bu doğrultuda, inşaat projelerinin planlama aşamasında hukuki danışmanlık hizmeti sağlanması, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi hukuki belgelerin hazırlanması, düzenlenmesi ve gerektiğinde revize edilmesi gibi konularda da müvekkillerimize destek olmaktayız.
Unilaw Hukuk Bürosu olarak, mülk sahipleri ve yatırımcı müvekkillerimize Gayrimenkul Hukuku alanında kapsamlı ve çözüm odaklı hukuki danışmanlık hizmetleri sunmaktayız. Uzman ekibimiz, müvekkillerimizin haklarını koruma ve hukuki süreçleri etkin bir şekilde yönetme konusundaki bilgi ve deneyimiyle, her aşamada yanınızdadır.
Unilaw Hukuk Bürosu, taşınmazlara ilişkin tüm hukuki süreçlerde uzman avukat kadrosuyla birlikte, bireyler, yatırımcılar ve kurumsal mülk sahipleri için güvenilir, kapsamlı ve çözüm odaklı gayrimenkul danışmanlığı hizmetleri sunmaktadır. Gayrimenkul hukuku, yalnızca mülkiyetin korunmasını değil; kira ilişkileri, tapu işlemleri, ipotek, inşaat projeleri ve ortaklık gibi çok yönlü konuları da kapsayan geniş bir hukuk alanıdır.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku, Medeni Hukuk’un Eşya Hukuku kapsamında yer alan ve taşınmaz mallar üzerindeki hakları, bu haklara ilişkin işlemleri ve uyuşmazlıkları konu edinen bir hukuk dalıdır. Mülkiyet hakkı, tapu işlemleri, kiralama, tahliye, ipotek, şufa (önalım), irtifak ve intifa hakkı gibi kavramlar bu alanda temel konular arasında yer alır.
Unilaw, her tür taşınmazla ilgili hukuki süreçlerde gayrimenkul avukatı desteğiyle müvekkillerine mevzuata uygun, etkin ve pratik çözümler sunar.
Tapu ve Mülkiyet Uyuşmazlıkları
Taşınmazlara ilişkin en sık karşılaşılan davaların başında tapu iptali ve tescil davaları, tapu iptal davası, ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) ve muvazaa nedeniyle tapu iptali gelir. Unilaw, bu tür mülkiyet ihtilaflarında delil toplama, bilirkişi yönetimi ve mahkeme süreçlerinde aktif savunma sağlar.
Ayrıca veraset ilamı ve veraset ilamı nedir gibi sıkça aranan konularda müvekkillerimizin miras kalan taşınmazlar üzerindeki haklarını belirleyip, tapu devri işlemlerini hızlı ve yasal zeminde gerçekleştirmekteyiz.
Kira Hukuku ve İlgili Davalar
Konut ve işyeri kiralarında, hem kiraya verenin hem kiracının hakları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir. En sık karşılaşılan konular şunlardır:
- Kira sözleşmesi ve kira kontratı hazırlanması
- Kira sözleşmesinin feshi ve tahliye süreçleri
- Tahliye taahhütnamesi ve uygulamadaki geçerlilik şartları
- Tahliye davası açılması ve sürecin yönetimi
- Kira tespiti davası yoluyla rayiç kira bedelinin belirlenmesi
- Kira gelir vergisi konularında bilgilendirme ve yönlendirme
Kira ilişkilerinde yaşanan uyuşmazlıklarda, özellikle tahliye taahhütnamesi örnek belgelerinin geçerliliği konusunda detaylı hukuki değerlendirme yapılması büyük önem taşır.
Kat Mülkiyeti, İrtifak ve İnşaat Hukuku
Kat mülkiyeti ne demek, kat irtifakı nedir, kat irtifakı ne demek gibi konular; yeni yapılan projelerde ya da mevcut yapılarda mülkiyetin belirlenmesinde kritik başlıklardır. Unilaw, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa payı oranları, yönetim planları ve aile konutu şerhi gibi işlemlerde hukuki danışmanlık sunar.
Ayrıca;
- İrtifak hakkı nedir, intifa hakkı nedir gibi mülkiyet sınırlandırmalarına ilişkin sorular,
- İpotek tesisi, ipoteğin kaldırılması (terkin) işlemleri,
- Kamulaştırma Kanunu’ndan kaynaklanan kamulaştırmasız el atma veya bedel tespiti davaları,
gibi pek çok başlıkta taşınmaz üzerindeki hakların korunmasına yönelik hizmet veriyoruz.
Gayrimenkul Yatırımları ve Önleyici Hukuk
Yatırım amaçlı taşınmaz alımlarında, hukuki risk analizi yapılmadan gerçekleştirilen işlemler sonradan yüksek maliyetli uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Unilaw, gayrimenkul yatırım süreçlerinde;
- Tapu geçmişi kontrolü
- İmar planı ve ruhsat incelemesi
- Ortaklık ve ipotek risklerinin tespiti
- Satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanması
gibi alanlarda önleyici hukuk hizmetleri ile süreci baştan güvence altına alır.
Unilaw ile Taşınmaz Hukuku Süreçlerinde Güvendesiniz
- Uzmanlık: Yılların birikimiyle özel ihtisas gerektiren gayrimenkul hukuku avukat kadrosu
- Tecrübe: Kentsel dönüşüm projeleri, toplu konut davaları, ticari gayrimenkuller ve bireysel mülk ihtilaflarında çözüm odaklı yaklaşım
- Şeffaflık: Her adımda müvekkilin bilgilendirildiği, etkin süreç yönetimi
- Hız ve Güven: Dava dışı uzlaşmalarla zaman ve maliyet avantajı
Taşınmaz Hukuku Hakkında Danışmanlık Alın
Gayrimenkul işlemlerinizde, kira ilişkilerinizde ya da tapu uyuşmazlıklarında profesyonel destek arıyorsanız, Unilaw Hukuk Bürosu olarak her aşamada yanınızdayız. Alanında uzman emlak avukatı ve gayrimenkul hukuku avukatı ekibimizle hızlı, etkili ve yasal çözümler sunuyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi, kiracı ve mal sahibinin karşılıklı yükümlülüklerini belirleyen yazılı bir belgedir. Sözleşmede kira bedeli, ödeme tarihi, depozito, tahliye şartları ve tahliye taahhütnamesi gibi unsurlar açıkça yer almalıdır. Yazılı yapılması zorunlu değildir ancak ispat kolaylığı açısından önerilir.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği belgedir. Geçerli sayılması için, kira sözleşmesinden sonra, kiracının özgür iradesiyle ve el yazısıyla imzalanmış olması gerekir. Aksi halde geçersiz sayılabilir.
Kat irtifakı, bir arsanın üzerine yapılacak binanın projesine uygun olarak bağımsız bölümler için tapu sicilinde önceden kurulan ayni haktır. İnşaat tamamlandıktan sonra yapı kullanma izni alınarak kat mülkiyetine geçilebilir.
Veraset ilamı, bir kişinin vefatı sonrasında kimlerin yasal mirasçı olduğunu gösteren belgedir. Noterden veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nden alınabilir. Bu belge olmadan tapu devri gibi işlemler yapılamaz.
Tapu devri, alıcı ve satıcının Tapu Müdürlüğü’ne birlikte başvurmasıyla gerçekleşir. Gerekli belgeler arasında kimlik, tapu belgesi, vergi numarası ve satış bedelini gösteren evraklar yer alır. Tarafların rızasıyla noter onaylı vekâletname ile de işlem yapılabilir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, birden fazla kişinin ortak olduğu taşınmazların bölünmesi veya satılması için açılan davadır. Paydaşlardan herhangi biri açabilir. Genellikle taşınmaz satılarak bedel paylaştırılır.
Kira tespiti davası, kira süresi 5 yılı aşmış ya da emsal kira bedelleriyle uyumsuz hale gelen sözleşmelerde, kira bedelinin güncellenmesi amacıyla açılır. Yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce ihtar çekilmeli ya da doğrudan dava açılmalıdır.
İrtifak hakkı, bir taşınmaz lehine başka bir taşınmaz üzerinde tanınan sınırlı ayni haktır. Örneğin geçit hakkı, su kullanma hakkı gibi kullanım hakları bu kapsamdadır. Tapuya şerh verilerek geçerli hale gelir.
İntifa hakkı, başkasına ait bir malı tam olarak kullanma ve ondan faydalanma yetkisidir. Genellikle ömür boyu verilir. Hakkın süresi dolduğunda, malikin ölümüyle veya feragatle sona erer. Tapu siciline terkin işlemiyle kaldırılır.
Aile konutu şerhi, eşlerden birinin rızası olmadan konutun satılmasını veya kiralanmasını engelleyen hukuki güvencedir. Tapu Müdürlüğü’ne yapılacak başvuru ve evlilik cüzdanı ile konulabilir. Ev kadınları için özellikle önemlidir.
Kamulaştırma, kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyetteki taşınmazların devlet tarafından bedeli karşılığında alınmasıdır. Malik, bedel düşükse kamulaştırma bedelinin tespiti ve artırımı davası açabilir. İtiraz süresi sınırlıdır.
Taraflar, belirli veya belirsiz süreli kira sözleşmelerini kanunda belirtilen haklı nedenler, yazılı ihtar veya sözleşme süresinin sona ermesi gibi durumlarda feshedebilir. Haksız fesih halinde tazminat gündeme gelebilir.
Kira gelirleri, her yıl Mart ayında beyan edilir. Konut kira gelirlerinde yıllık istisna tutarı aşılırsa vergi ödenmesi gerekir. Beyan edilmemesi halinde gecikme faizi ve ceza uygulanabilir. Ticari mülklerde farklı vergi hükümleri geçerlidir.
Tahliye davası, tahliye taahhütnamesi, kira bedelinin ödenmemesi veya sözleşmeye aykırı kullanım gibi nedenlerle açılır. Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Dava süresi 6 ay ile 1 yıl arasında değişebilir.
Emlak avukatı, tapu işlemleri, gayrimenkul alım-satım sözleşmeleri, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, kira tahliye davaları ve miras kaynaklı mülkiyet sorunlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi yapar.
